南宋商品经济的兴旺昌盛，给民事法律制度的繁荣发展带来了生机，一时间，民事法律规范的大量创制和普遍实施，前朝不可此拟。南宋田宅交易法律规范是其中一个重要组成部分，在我国的民事法律制度史中占有显著地位。本文拟就南宋时期田宅交易法作如下探讨。
一、南宋田宅买卖关系状况及法律调整
南宋时，由于在土地问题上采取“不抑兼并”的政策，官府为解决财政困难，大量出卖出租官田，使国家对土地的控制松弛，土地买卖关系的发展表现出前所未有的活跃。《名公书判清明集》所提供的田宅争讼判例，即反映了这一时期田宅买卖的状况、官府处理的依据及方式。契约作为当事人之间设定权利、义务关系的协议，已成为南宋田宅买卖的重要法律手段，所谓“在法：交易只凭契照”，“交易有争、官司定寺、止凭契约”，说明凡田宅买卖必订立书面契约，而对于契约订立的具体程序和主要条款内容的规定，也较之前代更为详备。南宋契约订立的具体程序是：首先，业主（出卖方）应先问亲邻，这是起源很早的一种民间惯例。《宋刑统》规定：“应典卖、倚当物业，先问房亲；房亲不要，次问四邻；四邻不要，他人并得交易。房亲着价不尽，亦任就得价高处交易。”绍圣元年修改为：“应问邻，止问本宗有服亲、及墓田相去百步内与所断田宅接者，仍限日以节其迟。”这一问有亲之邻的制度一直沿用到南宋末年。南宋《庆元重修田令》载：“诸典卖田宅，四邻所至有本宗缌麻以上新者，以帐取问，有别户田隔间者非。其间隔古来河沟及众户往来道路之类者，不为邻。”可见，南宋会问亲邻的范围比前代有所缩小，包括两类，一是相邻者为本宗缌麻以上亲；二是有墓田相去百步者。如有亲而无邻与有邻而无亲，皆不在问限。这一规定的目的是为防止遍问四邻而影响业主对土地的出售，延缓土地的流转速度。如有不问亲邻而出卖者，在3年内可有赎回的权利。
其次，南宋田宅买卖双方须先立草契，然后由买方到官府请买官契纸誉抄，再加盖官印，交纳税契约钱和契官税。这种加盖官印后的契约称为“赤契”或“红契”。规定买方必须在立约后两个月内到官府纳税印契。如有不买官契、不纳契税者，发现后对匿契税者加重处罚，并“许牙人并无出业人陈首，将所典卖物业一半给赏，一半没官。”①
最后，南宋在订立田宅买卖契约后，业主必须离业，即转移土地的占有。早在北宋仁宗皇祐年间即规定：“凡典卖田宅，听其离业，毋就租以充客户”。南宋时亦强调：“准法，应交易田宅，并要离业，虽割零典卖，亦不得自佃赁。”②南宋之所以重视契后离业这一环节，一是为防止自耕农数量减少，佃户增多，有利于官府的赋税征收；二是有助于减少土地纠纷争讼。事实上，从《清明集》所反映内容看，南宋将田宅买卖妄认为典当、抵当关系的争讼很多，其根源在于订立买卖契约后，出卖方未离业，给奸民造成可乘之机。
南宋田宅买卖契约成立的条件大致有：第一，田宅买卖双方应有民事权利能力。南宋民事权能力的起始无从可考。但从《清明集》所反映的情况看，妇女在某种程度上也可参与民事诉讼，成为民事诉讼法律关系的主体，但剥夺了无子寡妇参与民事诉讼的权利；第二，立契双方应意思表示真实，非有外来干涉。如果立契双方或一方的意思表示是在外界力量的影响或强制下所进行的，例如在欺诈、胁迫的情况下所进行的意思表示，则契约不成立；第三，条款应写明买卖土地的名称、亩步、坐落、东西南北四至、价款数额、印契年月、开头写明契首人姓名、结尾着押。契约中的其他条款均可由人代书；第四，卖方应对田宅有所有权，这是契约成立的重要前提条件；第五，照顾没有生活能力的卑幼利益。卖方应在契内言明有无卑幼，如有卑幼，则应为其保留一定的份额，籍以供养；第六，必须以书面形式立契。
南宋时期以田宅为标的物的买卖契约在各类契约中占有很大比重，由此而引起的争讼也比较多。立契双方基于种种动机或未在契约中列明主要条款，或没有所有权而私自买卖等等，南宋官府则视为无效契约依情节不同予以处理。无效的田宅买卖契约大致可概况为以下几种情况：
1、卑幼不问尊长而立契出卖田宅。在封建宗法制度统治下的社会，卑幼与尊长的地位和等级差别极为分明。在民事诉讼活动中，卑幼没有独立的诉讼地位和诉讼权利。唐代《杂令》规定：“诸家长在，而子孙弟侄等不得辄以奴婢、六畜、田宅及财物和自质举，及卖田宅。……若不相本问，违而辄与及买者，物即还主，钱没不追。”北宋亦规定：“如是卑幼骨肉蒙昧尊长，专擅典卖、质举、倚当，或伪署尊长姓名，其卑幼及牙保引致人等，并当重断，钱、业各还两主。”③从处理结果上看，南宋的处罚较之北宋为重，北宋尚允许钱、业各还两主，而南宋则须将所得交易钱没收归官，这种处理方式既打击了明知卖方是“卑幼”而违法立契买田宅之人，又保护了业主的财产权。南宋法律还规定了卑幼盗卖田地的诉讼时效：“诸同居卑幼私辄典卖田地，在五年内者，听尊长理诉。”唐至南宋的法律，均禁止卑幼盗卖田宅，其立法目的，一是保护尊长在家庭中的至高无上的权利地位，家庭或宗族中一切事务的处理权都归于尊长，卑幼的盗卖行为必然侵犯这种权利，既悖礼也违法。二是保护家庭内的财产不被侵占。卑幼由于年龄或智力、阅历等原因，极易受欺骗而立契。因此，法律不赋予卑幼以民事权利能力。
2、尊长无视卑幼而立契出卖田宅。在民事法律关系中，保护无生活来源的卑幼的合法利益，由唐至北宋的法律都未见规定，而南宋则把此项内容视为契约成立与否的重要条件。一般应在订立的买卖契约中，由卖方言明家中有无卑幼，是否瞒昧卑幼或为其保留一定的财产份额以供养生活。如果尊长无视卑幼的权利而立契出卖田宅，则“许其不以年限陈乞”④。同时买卖契约即无效。南宋法律对卑幼权利的保护，与前代相比乃是一大进步。但在封建社会里，卑幼只承担义务而无权利可言，而南宋法律则赋予卑幼维护自身权利的机会，使卑幼在民事法律关系中，从某种意义上获得有限的地位。
3、典卖众分田宅。众分田宅是指祖父母、父母双方或一方死后，尚未分析的而由几个子孙共同所有的田宅。此项田宅尚未确定各人应有的份额，如擅自出卖，则侵害了其他承分人的所有权。在南宋，对于众分田宅如欲出卖，若是父母皆亡，则由所有承分人共同立契方为有效。若父亡母在，则以母亲为契首，再由承分人于契尾着押。众分田宅的承分人未经其他承分人同意，而私自立契出卖共同财产，南宋法律规定：“诸祖父母、父母已亡，而典卖众分田宅私辄费用者，准分法追还，令元典卖人还价，即典卖满十年者免追，止偿其价。过十年典卖人死，或已二十年各不在论理之限。若墓田，虽在限外，听有分人理认，钱、业各还主，典卖人已死，价钱不追。”⑤这项立法包含下列几方面内容：“第一，对私自典卖众分田宅的，将已典卖田宅追还，并按各承分人的所得予以分析，出卖方偿还买方价款。第二，典卖众分田宅超过10年者，官司不予追究，只由出卖方偿还其他承分人应得田宅的价款。第三，典卖众分田宅超过10年并且典卖人已死，或典卖已超过20年，则官司不予受理。第四，若众分田宅内有祖坟，则虽在10年限外，仍可由承分人中之未分者追还，钱、业各还所有人。若典卖人已死，价款不再追还。
4、买卖隐寄田宅。隐寄他人田产，唯宋代独有。产生这种现象的原因，是由于宋代征收赋税是按户等的高低来决定数额的多少。宋代将全国民户划分为五等，一、二、三等为上户，四、五等为下户。民户为了规避上户承担的某些税役，便将一户虚立几户以至几十户户名，以便降低户等，冒充下户，这种行为称诡名子户。另有一种方法，即是将田产稳寄于官户、形势户，冒充客户，规避主户承担的某些税役，称为诡名挟佃，二是通称为诡名挟户。《清明集·户婚门》“受人隐寄财产自辄出卖”条就曾记载过这样的判例。
5、重叠交易田宅。重叠交易行为损害了买方的合法权利，也扰乱了社会正常的经济秩序，所以为南宋法律明令禁止。但由于重叠交易能为业主骗取更多的钱、会，牟取暴利，所以这种不正当的交易行为屡禁不止。“五益之家园屋既典卖与徐克俭，又典卖与舒元秀，考其投见年月，皆不出乎淳佑元年八、九月之间，其谓之重叠明矣。……王益之乃重叠出业之人。”这仅是南宋重叠交易案中的一个，法律制裁亦不为不重：“诸以己田宅重叠典卖者，杖一百，牙保知情与同罪”。“交易诸盗及重叠之类，钱主知情者，钱没官，自首及不知情理还，犯人偿不足，知情牙保均备。”这里对重叠出卖方、买方及牙保依不同情况，分别承担刑事责任、民事责任，尤其是连带责任扩及所有知情者，使法律对业主财产权的保护更趋完备。
6、伪造买卖契约。南宋时期，田宅交易已纳入法律调整的范畴，“民诉各据道理、交易各凭干照”，“置买产业，皆凭上手契照。”因此，凡田宅买卖必订立契约，如发生纠纷，官司也以契约及相关的砧基簿、上手契为主要书证。砧基簿，即是田产的底帐，上画田形丘段，标明亩步四至，原是祖产或是典卖所得，并须赴官印押方为有效。上手契，即是典买田产的原有契约。这是官司作为判断是非曲直的证据。同时，也是业主确认其田宅所有权的重要凭证。某些不法之徒为达到侵夺他人田宅所有权的目的，即伪造或揩改契约、砧基簿、上手契，类似情况在《清明集》中不乏其例。
7、寡妇无子而出卖田宅。封建社会，妇女始终处于无权的被统治地位，她们深受父权、族权、神权、夫权的束缚和压迫。女子，尤其是已出嫁的妇女在家庭中的地位最低，没有独立的人格，更不能独立参与民事法律活动。妇女从事田宅交易，北宋即已出现。《宁刑统·户婚门》起清条有：“应典卖物业或指名质举，须是家主尊长对钱主，或钱主亲信人当面署押契帖。或妇女难于面对者，须隔帘幕亲闻商量，方成交易。”南宋时，男性家长不在或死亡，妇女从事田宅交易的现象越来越普遍。例如《清明集》中“罗柄女使来安诉主母夺去所拨田产”条载：“杨从复以此田田契倒祖，就卖于阿邹，亦有印契”。“阿邹又以自己钱会，典杨从邓家坪等田六号”。这就是说，南宋时妇女已作为民事法律关系的主体，步入社会经济活动的舞台，其权利的扩大和地位的提高，与前代相比不能不说是一大进步。
但是，南宋唯独对无子孙的寡妇参与民事活动予以限制。《清明集·户婚门》“鼓诱寡妇盗卖夫家业”书判中，寡妇阿冯无子，受陈小三鼓诱，将故夫徐二的家业卖与陈元七，官司即具引条法：“寡妇无子孙年十六以下，并不许典卖田宅”，“诸寡妇无子孙，擅典卖田宅者，杖一百。业还主，钱主、牙保知情与同罪。”将“陈元七、陈小三、阿冯三名，各勘杖一百，内阿冯年老免断，监钱”。此项立法的意义在于：“盖夫死从事之义，妇人无承分田产，此岂可以私自典卖乎？”这样，即把礼教的精神上升为法律规范，并以刑罚手段保证其实施，目的在于保护宗族内的财产不致外流。
南宋还建立了比较完备的诉讼时效制度，已出现类似现代民法的普通诉讼时效和特别诉讼时效。普通诉讼时效的规定：“诸典卖田宅经二十年，而诉典卖不明者，不得受理。钱、业主俱亡，亦不在论理之限。”特别诉讼时效的规定有以下几种：1.“应交易田宅，过三年而论有利债负准折，官司并不得受理。”2.“诸同居卑幼私辄费用田地，在五年内者，听尊长理诉。”3.“诸祖父母、父母已亡，而典卖众分田地私辄费用者，准分法追还，令元典卖人还价，即满十年者免追，止偿其价”。诉讼时效开始的时间是：“其理年限者，以印契之日为始，或交业在印契日后者，以交业为始。”
